ماهیت درخواست الزام به تنظیم سند رسمی

فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲-۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابرین ، بنظر میرسد : در قراردادهائی که عرفا و قانونا میبایست برای مبیع سند رسمی تنظیم گردد، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می گردد ولیکن باید توجه داشت ، در برخی قراردادها چنین تصریح می شود که، اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه ننماید فلان مبلغ را باید بپردازد ، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب نماید ، و خریدار نیز صرفا می تواند یا وجه التزام را درخواست کند و یا الزام به تنظیم سند را بخواهد مگر اینکه ،در قرارداد فی مابین ، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود ، در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر نماید ، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را بعنوان وجه التزام پردازد.

بنابراین دادرس در موقع بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نمی گردد و در صورت عدم وجود چنین تعهدی به عرف و عادت در منطقه رجوع می نماید به طور مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده و در اراضی منطقه هم اراضی صرفا با سند عادی مورد معامله قرار می گیرد ، دادرس قرار رد دعوا صادر می کند.

در دعوای الزام آنچه که مورد تقاضاست با احراز مالکیت فرق دارد در این گونه دعاوی (وکیل) خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به ا لزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام کافی برای این مهم نمی باشد در این مورد سه دیگاه ۴ در زمینه دعوای الزام به تنظیم و در قیاس با رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ ۵ مطرح است

اول آنکه تا قبل از انقلاب اسلامی مواد ۴۶،‌۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک دقیقاً رعایت می‌شد و قضات دعاوی خلع ید را که ضمن آن مقررات مـذکـور رعـایـت نمی‌شد، نمی‌پذیرفتند.اما با پیروزی انقلاب اسلامی چون در شرع، مالکیت را منحصر به اسناد رسمی نمی‌دانند و شورای نگهبان نیز طی نظریه شماره ۲۶۵۵، ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی را از این نظر که شهادت بینه شرعی را در برابر اسناد معتبر فاقد ارزش دانسته، خلاف موازین شرع اعلام نمود، رویه قضایی راه دیگری را در پیش گرفت. در حال حاضر نیز پیام رأی وحدت مذکور این است که حداقل درمورد دعـوای خـلـع ید،‌سند عادی پذیرفته نشود و ذی‌نفع در این خصوص اول با طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه صالح، مالکیت خود را اثبات کند و سپس مبادرت به طرح دعوای خلع ید نماید یا همزمان اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت و خلع ید کند.

رأی وحدت رویه مذکور صرفاً ناظر به دعوای خلع ید بوده و در سایر دعاوی از قبیل الزام به تنظیم سند رسمی، ‌افراز از املاک مشاعی و الزام مکبه تحویل مبیع غیرمنقول که فرع بر اثبات مالکیت است،‌لازم‌الاجرا نیست. و دیدگاه دوم بیان می دارد که ‌رویه قضایی از قدیم تاکنون دعوای خلع ید را فرع بر احراز و اثبات مالکیت می‌داند. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز فرع بر احراز مالکیت است و رأی وحدت رویه اخیرالصدور در این‌خصوص و سایر دعاوی که ملاک رأی مذکور وجود دارد، قابل اعمال است و دیدگاه سوم بر این باور است که ‌دراین‌باره باید قائل به تفصیل شد، با این توضیح که مقررات مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت درخصوص عدم پذیرش اسناد عادی به منزله عدم پذیرش وقوع معامله موضوع اسناد مذکور نیست،‌ از این رو در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اگر وقوع معامله مورد انکار باشد، نیاز به طرح دعوای جداگانه اثبات مالکیت و در نتیجه اعمال رأی وحدت رویه مذکور می‌باشد و در غیر این صورت نیازی نیست

رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ در راستای احراز مالکیت برای شخص خوهان می باشد در موردی که مستند دعوای خلع ید، سند عادی باشد. و با توجه به صراحت رأی مزبور در خصوص دعوای خلع ید و اجتناب از قیاس در فقه جعفری ، نظر اول اقوی می باشد بدین معنی که برای دعوای الزام به تنظیم نیاز نیست از قبل و یا مقارن با آن دعوای مالکیت طرح کرد.

هر چند که دعوای مالکیت و الزام به تنظیم دو دعوای جداگانه محسوب می شود اما اجـــرای حــکـــم دادگـــاه بـــایــد تــوســط محکوم‌علیه امکان‌پذیر باشد. در صورتی که دادگاه بدون احراز مالکیت خوانده و انجام استعلام، اقدام به صدور رأی به نفع خواهان نماید، حکم صادر شده به لحاظ این کـه امـکـان دارد خوانده، مالک نبوده ، سند مالکیت در اختیار نداشته و یا معامله باطل باشد، در دفاتر اسناد رسمی لازم‌الاجرا نخواهد بود.در نهایت باید قائل بر آن بود که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت اسمی خوانده ضروری است .بدون آن که نیاز به تشریفات خاص دعوای مالکیت باشیم

موسسه حقوقی و داوری ماندگاران عدالت – دپارتمان ملکی و ثبتی – دعاوی ملکی و ثبتی

رفتن به نوارابزار