سرقفلی|تخلیه و تحویل|تفاوت حق کسب و پیشه و حق سرقفلی

گروه وکلای مجرب و متخصص مؤسسه حقوقی ماندگاران عدالت به صورت تخصصی و حرفه ای اقدام به طرح دعاوی ذیل نموده و بالغ بر ۳۰۰ پرونده موفق در سابقه کاری خود دارند.

  • طرح دعاوی تخلیه و تحویل اعیان مستأجره شامل اعیان تجاری، اداری و مسکونی مطابق قوانین موجر و مستأجر سالهای ۱۳۵۶- ۱۳۶۲ – ۱۳۷۶
  • تخلیه اماکن استیجاری شامل خوابگاه ها، آموزشگاه ها، اراضی زراعی و غیره
  • مطالبه اجور معوقه و تعدیل اجاره بهاء مستأجر
  • فسخ عقد اجاره و تخلیه عین مستأجره
  • مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

بر اساس ماده ۴۴۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می­شود، اجاره­ دهنده را موجر و اجاره­ کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستأجره می نامند. مستاجر در قبال پرداخت اجاره بها، مالک منافع عین مورد اجاره می­شود، نه خود موضوع اجاره. در خصوص نکات کاربردی اجاره به اجاره نامه و شرایط و ضوابط تنظیم آن مراجعه فرمائید.

تنظیم قرارداد اجاره هم بصورت عادی هم بصورت رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در دفاتر مشاورین املاک مبادرت به تنظیم قرارداد می نمایند. باید توجه داشت که در قراردادهای عادی حتماً دونفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء نمایند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ بهره مند شوند.

مطابق با بند ب ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۶/۰۹/۱۳۹۴  رسیدگی به تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به‌ جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد.

پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر،دستور فوری تخلیه از مرجع رسیدگی کننده صادرمی گردد و اگر مدت اجاره منقضی نگردیده باشده پس از تعیین وقت و رسیدگی و در صورت ذی حق بودن موجر و مطابقت خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات، حکم تخلیه صادر می گردد. حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی می باشد

همانطور که در فوق اشاره گردید برای رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت شورا خواهد بود؛ اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت دوایر، سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی است و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.

پس از ابلاغ دستور تخلیه مستاجر مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می باشد.

اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و… از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر می باشد. در رویه حاکم بر شوراهای حل اختلاف، صدور دستور تخلیه، منوط به واریز ودیعه یا قرض الحسنه قرارداد قرارداد اجاره در صندوق دادگستری می باشد.

اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره فرم اجرائیه از قسمت اجرای اداره ثبت اسناد تهیه و پس از تکمیل، درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه ای که قرارداد اجاره تنظیم کرده به عمل می آید و دفتر خانه اقدام به صدور اجرائیه نموده و اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال و آن اداره ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ اقدام نموده و مامور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستاجر ابلاغ نماید و مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید. جهت اجرای حکم تخلیه موجر موظف است مبلغ ودیعه و یا رسید پرداخت آن به مستاجر را به دایره اجرا تسلیم نماید. در صورت ادعای مالی نسبت به مستاجر، موجر همزمان در دادگاه یا مرجع صالح اقامه دعوی نموده و دستور توقیف تمام یا قسمتی مبلغ ودیعه را به دایره اجرا تحویل می دهد.

اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و… باشد نمی تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام نماید، بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه یا شورای حل اختلاف حسب مورد (تا ۲۰ میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف و مازاد آن در صلاحیت دادگاه می باشد) مراجعه و دادخواست جداگانه تقدیم نماید و با درخواست و صدور قرارتامین خواسته نیز می تواند مبلغ ودیعه را نزد شورا یا دادگاه توقیف نماید (پس از پرداخت خسارت احتمالی) تا پس از صدور و قطعی شدن رای مبلغ مورد حکم از آن محل برداشت گردد. بهتر است اقامه این دعوی قبل از درخواست تخلیه صورت پذیرد تا گواهی توقیف مبلغ ودیعه یا گواهی تقدیم دادخواست، همزمان با درخواست تخلیه به مرجع رسیدگی کننده، تقدیم گردد.

تفاوت بین تخلیه عین مستاجره و ملک دارای سرقفلی

هنگامی که مستاجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت باشد در صورتی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ شود، نمی توان او را با انقضای مدت بیرون کرد مگر اینکه تخلف کرده باشد.این کارشناس حقوقی در خصوص مصادیق تخلف، اذعان داشت: قانونگذار در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مواردی را نام می برد که موجر می‌تواند حسب مورد ، صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. این موارد عبارتند از: موردی که مستأجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند؛ در صورت احتیاج مالک؛ وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد؛ وقتی از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده شود؛ مستاجر شغل‌خود را تغییر دهد؛ مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد؛ هنگامی که مستاجرازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند. در صورت خودداری از پرداخت اجاره بها، برای نوبت اول اخطاریه صادر می شود و به قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ رجوع می شود. در انتقال به غیر، نصف سرقفلی به مستاجر تعلق می گیرد. برخی اوقات نیز مثل وقتی که تعدی و یا تفریط صورت گیرد، حق سرقفلی مستاجر ساقط می شود. در صورت نیاز موجر و یا تجدید بنا، موجر باید تمام سرقفلی را به نرخ روز پرداخت کند. در واقع در قانون سال ۱۳۵۶ قاعده این است که در انقضای مدت قابل تخلیه نیست مگر تخلفی به شرح بالا رخ داده باشد.طیرانیان در خصوص استثناهای این قانون خاطر نشان کرد: مطب پزشکان مشمول سرقفلی نمی شود. یک قانونی هم داشتیم که می گفت مناطق جنگ زده مشمول این قانون نمی شود که در حال حاضر بلاموضوع شده است. خانه های سازمانی نیز مشمول این قانون نمی شود و تابع قوانین مربوط به خود است. حتی اماکن دولتی نیز اگر اجاره داده شده باشد، مشمول این قانون می شود.(بجز خانه های سازمانی) اما در صورتی که شهرداری ها دکه ای را اجاره دهند، این اماکن مستثنی است. به غیر ازاستثناهای مورد اشاره، همه اماکن در قوانین سال ۵۶ و۷۶ به طور یکسان مشمول این قانون می شوند.

تفاوت حق کسب و پیشه و حق سرقفلی

این موضوع کاملا اختلافی است. در تعریف اصطلاحی می گویند: سرقفلی حقی است که با پرداخت وجهی در زمان انعقاد اجاره در اماکن به دست می آید. ولی حق کسب و پیشه حقی است که به مرور با کار کردن برای مستاجر ایجاد می شود. در قانون سال ۱۳۵۶ چیزی تحت عنوان حق سرقفلی وجود ندارد و در این قانون از اصطلاح حق کسب و پیشه استفاده شده است. برعکس در قانون سال ۱۳۷۶ از اصطلاح حق سرقفلی استفاده شده است و اشاره ای به حق کسب و پیشه و تجارت نشده است.وی افزود: اگر مقررات سال ۵۶ را در نظر بگیریم، اگر چه این ۲ حق در تئوری با هم تفاوت هایی دارند، اما در عمل آنجا که مستاجر مکلف به تخلیه ملک می شود، تفاوتی ندارند. در رویه قضایی نیز حق کسب و پیشه مستاجر با احراز تخلف او از بین می رود، حتی اگر مبلغی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد. یعنی از نظر قانونگذار یا این دو مفهوم یکی هستند و یا اینکه در قانون سال ۱۳۵۶ مفهومی به نام سرقفلی نداریم. اگر چه درعرف، پولی رد و بدل می شود. همچنین در قانون سال ۱۳۷۶ حق کسب پیشه و تجارت برای مستاجر ایجاد نمی شود که بخواهد از بین برود. اگر مستاجر سرقفلی پرداخت کرده باشد، هنگام تخلیه، موجر باید سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر برگرداند. در خصوص اماکن مسکونی و تجاری که بدون پرداخت سرقفلی بعد از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده اند، قانون مدنی نیز علاوه بر قانون سال ۷۶ حاکم است.وی همچنین در خصوص مبلغ و مدت اجاره خاطرنشان کرد: اگر مبلغ اجاره معین نباشد اساسا عقد اجاره باطل است زیرا یکی از شرایط اساسی معامله که معلوم و معین بودن مورد معامله است را ندارد. اما اگر مدت اجاره معین نباشد، چنانچه اجاره از قرار روز یا ماه یا سال، مبلغ معینی باشد، ‌تا انقضای آن زمان صحیح و پس از آن باطل است.

رفتن به نوارابزار